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从“20年糊涂账”到每一笔可查?广州2万人大社区7月4日表决,信托制物业如何取“信”?

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从“20年糊涂账”到每一笔可查?广州2万人大社区7月4日表决,信托制物业如何取“信”?

从“20年糊涂账”到每一笔可查?广州2万人大社区7月4日表决,信托制物业如何取“信”?

广华南(huánán)新城小区 图源|每经记者 陈荣浩

在广州番禺区,一个有着20多年历史、2万常住人口的大型社区华南新城,正酝酿一场“物业(wùyè)变革(biàngé)”。

626日(rì),《每日经济新闻》记者从华南新城业主(yèzhǔ)处获悉,该小区74日将召开业主大会,除了常规的业主管理、选举业委会委员等议题外,还将表决引入信托制物业服务模式,这在(zài)广州尚属首例。

作为合生创展旗下的老牌社区,华南新城曾因环境优美著称,但随着包干制物业模式下服务质量下滑、财务不透明等问题积弊(jībì)日深,业主(yèzhǔ)此前(cǐqián)两次成立业委会均以失败告终。

627日,华南新城物业经理林晓林在接受每经记者微信采访时表示(biǎoshì):如果转变为信托制物业模式,对物业公司还是有一定影响经营(jīngyíng)自主受限、收益分配不灵活等该模式当下的挑战在于,目前广州(guǎngzhōu)信托制物业还处于探索中,机制(jīzhì)运行上可能还不大成熟,需要一定的磨合(móhé)时间。

从全国(quánguó)范围看(kàn),成都、合肥等地此前已有小区推行信托制物业服务,这一模式能否改写“老小区难治”的宿命(sùmìng),也是业内较为关心的话题。

20多年(duōnián)不知钱花哪儿?

华南新城的困境(kùnjìng)极具代表性。

作为(zuòwéi)广州早期开发的大型社区,其采用的包干制(bāogānzhì)物业模式曾是行业主流业主按面积缴纳物业费,物业公司自负盈亏。

但随着时间推移,这套模式的弊端逐渐显现。有业主向每经记者直言:20多年来(lái),小区公共(gōnggòng)收益去向不明,社区服务质量(fúwùzhìliàng)也每况愈下。

矛盾的核心在于资金监管(jiānguǎn)缺位。

包干制下,物业费全部汇入总部账户,再由总部按预算划拨给(gěi)小区。“但现实情况是,交的(de)钱(qián)怎么花、花在哪儿,业主基本不知道。”华南新城业主郭先生指出。

那么,信托制如何破局的业主方面多次(duōcì)向记者提及财务透明。

与包干制不同(bùtóng),信托制物业的本质是(shì)资金信托+服务托管”,物业费及公共收益将(jiāng)作为(zuòwéi)信托财产存入银行共管账户,物业企业作为受托人,按约定比例提取酬劳,其余资金以收定支,专项用于小区服务。

郭先生(guōxiānshēng)认为,信托制相比(xiāngbǐ)包干制的好处在于,物业公司从服务角色(juésè)转变为管家角色,以酬金形式获取服务费,剩余物业费仍归全体业主所有,用于小区建设与维护这种模式倒逼(dàobī)物业公司主动提升服务品质

“在该模式下,业主可通过信息平台查询每笔(měibǐ)收支凭证,甚至参与预算制定。这相当于把物业公司变成职业经理人,业主是‘老板’,对资金使用和服务内容(nèiróng)拥有更大话语权。”郭先生比喻道。

华南新城小区 每经记者(jìzhě) 陈荣浩 摄

那么,华南新城的物业方面又是(shì)怎么看待信托制物业服务的?

林晓林表示,不少业主想实行(shíxíng)信托制物业服务,其实(qíshí)主要看中的是年度预算的公开透明,以及该模式执行后可能提升对(duì)物业公司的信任度。

林晓林(línxiǎolín)看来,物业信托制本质是酬金制的升级版,重点还是解决(jiějué)业主们的实际问题,提升小区整体服务质量。

中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者(jìzhě)微信采访时则表示,信托制模式下,物业公司的协商成本有(yǒu)可能会显著增加。

“日常管理中每一笔支出和每一项(měiyīxiàng)工作,需要面对每一位业主可能提出的咨询、质疑和抱怨。而业主需求千差万别、诉求种类繁杂、认知不一而足(bùyīérzú)、素质良莠不齐,协商沟通方面的工作量(gōngzuòliàng)相比传统(chuántǒng)物管模式增加了不少。”宋子谦说。

从全国范围看,信托制物业在全国多地已展现(zhǎnxiàn)潜力。

据新华网此前(cǐqián)报道,合肥高新区上铁银欣花园小区在试点信托制物业模式后,物业费收缴(shōujiǎo)率(lǜ)从70%跃升至97%,全年物业投诉量下降到个位数。

“成都新津”微信公众号(hào)显示,位于成都新津区的一品(yīpǐn)水轩小区,是(shì)2021年该区首批实行信托制物业试点的小区之一,小区采取线上+线下双公开(gōngkāi)形式,公开物业费缴纳和使用情况物业费缴纳率曾一度达到100%

郭先生提到,推行信托(xìntuō)制物业服务有“三道坎”。

“首先,要看小区业委会能否顺利成立,不同城市成立业委会的难度不一样,相对(duì)来说,广州对计票规则、候选人资格等要求更严格,基层政府(zhèngfǔ)对业委会的态度(tàidù)也更谨慎。此外,还存在业主认知与(yǔ)利益博弈的问题(wèntí),业主间的表决可能也存在分歧。另外,物业公司与业主间需要‘信任重建’,因为信托制意味着(yìwèizhe)利润压缩,还存在后续与物业公司磨合的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监马燕娇认为,目前多数城市小区在推行信托制物业(wùyè)服务时有两大(liǎngdà)难点。

一方面(yìfāngmiàn),当前《中华人民共和国(zhōnghuárénmíngònghéguó)民法典》等未明确信托制物业的法律定位,缺乏对账户(zhànghù)权属、业主表决权、物业公司违约责任等细节的强制规范,实践中易引发纠纷;另一方面,存在流程重构(zhònggòu)成本,双账户体系复杂化,共管账户需银行、业主代表、物业三方协同,资金(zījīn)划转审计成本显著增加,老旧小区业主可能抵触分摊。

马燕娇还提到,虽然(suīrán)信托制物业会使小区的财务更加透明(tòumíng),但该模式(móshì)同样无法绕过“低收费-高成本”剪刀差和业主自治薄弱等深层矛盾,易形成“透明下(xià)的服务滑坡”,尤其是资源匮乏的老旧小区,可能因成本矛盾放大而适得其反,关键仍在于小区支付能力(nénglì)与组织成熟度。

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